Formular 1023 - Anforderung zur elektronischen Einreichung
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Der zweite Bezirk bestätigt das Urteil zur Ungültigmachung der Genehmigungen für gemischt genutzte Projekte der Stadt Agoura Hills und der damit verbundenen MND auf der Grundlage von Verstößen gegen die CEQA und die lokale Eichenverordnung

In einer 74-seitigen Stellungnahme, die am 24. Februar eingereicht und später am 17. März 2020 veröffentlicht wurde, bestätigte das Berufungsgericht des zweiten Bezirks (Abteilung 7) Urteile (Erteilung des schriftlichen Antrags und Vergabe von Gebühren) in koordinierten Berufungen, die sich aus einer CEQA-Klage ergeben Anfechtung der Projektgenehmigungen der Stadt Agoura Hills (Stadt) und Abschwächung der negativen Erklärung (MND) für ein Mischnutzungsentwicklungsprojekt auf einem unbebauten 8,2 Hektar großen Grundstück. Speichern Sie die Agoura Cornell Knoll gegen City of Agoura Hills (Doron Gelfand et al., Real Parties in Interest) (2020) ___ Cal.App.5th ___. Das Gericht wies die Verfahrensargumente der Stadt und der realen Parteien zurück, wonach Petenten und Befragte außer Agoura Cornell Knoll (STACK) und California Native Plant Society (CNPS) die administrativen Abhilfemaßnahmen nicht ausgeschöpft hätten und dass ihre Ansprüche durch mangelndes Ansehen und mangelnde Befugnisse ausgeschlossen seien Verjährungsfrist; In Bezug auf die Begründetheit der CEQA-Behauptung wurde festgestellt, dass wesentliche Beweise in der Akte ein faires Argument stützen, dass das Projekt, selbst wenn es gemildert wird, erhebliche Auswirkungen auf die kulturellen Ressourcen (dh eine archäologische Stätte der Chumash-Indianer) haben könnte, drei empfindliche Pflanzenarten, die heimisch sind Eichen und ästhetische Ressourcen, und dass daher eine EIR erforderlich war; und es hielt das Gericht ferner für eine ordnungsgemäße schriftliche Erleichterung aufgrund des Verstoßes der Stadt gegen ihre eigene Eichenverordnung, indem es ein Projekt genehmigte, das 35 bis 36 Prozent der Eichenüberdachung des Standorts entfernen würde, wenn die Verordnung die Entfernung von mehr als 10 Prozent untersagte . Schließlich entschied das Gericht, dass das Gericht den Petenten STACK und CNPS 142.148 USD an Anwaltskosten gemäß § 1021.5 der Zivilprozessordnung ordnungsgemäß zuerkannte, die zu 50% von der Stadt und zu 50% von den realen Parteien zu zahlen waren, ungeachtet dessen, dass die Petenten ihre erste geänderte Petition eingereicht hatten der Generalstaatsanwalt (AG) über die dafür vorgesehene Frist von 10 Tagen hinaus.

Ein besonders problematischer Ort für ein Entwicklungsprojekt

Vorläufig und insbesondere angesichts der inhärenten Anfälligkeit negativer Erklärungen (einschließlich MNDs) für Rechtsstreitigkeiten im Rahmen des geltenden Standards für faire Argumente war der hier in Rede stehende unbebaute 8,2 Hektar große Hangstandort für den vorgeschlagenen – und – besonders problematisch wahrscheinlich irgendein – Entwicklungsprojekt. Im Rahmen des „Cornerstone Mixed-Use Project“ wurden 35 Wohneinheiten sowie Einzelhandels-, Restaurant- und Büroflächen auf einem Gelände vorgeschlagen, das größtenteils mit Gräsern, verstreuten Eichen und Eichen bedeckt ist. Die Stätte enthielt auch drei seltene, bedrohte oder gefährdete Pflanzenarten und eine identifizierte prähistorische archäologische Stätte mit Chumash-Artefakten (CA-LAN-1352), die für die Aufnahme in das kalifornische Register historischer Ressourcen qualifiziert ist und deren Grenzen durch frühere Studien nicht klar definiert wurden . Wesentliche Teile des Geländes befinden sich ebenfalls in einem bedeutenden ökologischen Gebiet und sind für Freiflächen vorgesehen. Für das Projekt waren eine Baugenehmigung, eine bedingte Nutzungserlaubnis (CUP), eine Eichengenehmigung und eine vorläufige Parzellenkarte erforderlich, um 24 Parzellen in zwei Grundstücke zusammenzufassen, von denen eines ein 1,98 Hektar großes Grundstück für Freiflächen sein würde.

Disposition des Berufungsgerichts über die Erschöpfung der Beschwerdeführer,
Stand und Verjährung Argumente

Die Entwickler von City und Real Party machten eine Reihe von letztendlich erfolglosen Verfahrensargumenten geltend, um zu vermeiden, dass die MND des Projekts unter dem Standard „faire Argumente“ verteidigt wird, der eine „niedrige Schwelle“ für die Anforderung einer EIR schafft und unter der die Entscheidung der Agentur getroffen wird kann nicht bestätigt werden, wenn es gibt irgendein wesentliche Beweise in der Aufzeichnung, aus denen fair argumentiert werden kann, dass das Projekt könnte erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben, obwohl es auch gegenteilige Beweise gibt. (Berkeley Hillside Preservation gegen City of Berkeley (2015) 60 Cal.4th 1086, 1112; Einwohner von Covina für verantwortungsvolle Entwicklung gegen City of Covina (2018) 21 Cal.App.5th 712, 723.)

Erstens argumentierten die Beschwerdeführer, dass Petenten verzichtet jede Behauptung, sie hätten die administrativen Abhilfemaßnahmen ausgeschöpft, indem sie das Problem nicht in ihrem Eröffnungsbrief vor Gericht angesprochen und erst in ihrem Antwortbrief angesprochen hätten. Der Gerichtshof räumte ein, dass das Erfordernis der Erschöpfung „nicht im Ermessen der Justiz liegt, sondern eine grundlegende Verfahrensregel darstellt, die für alle Gerichte bindend ist“ (Plantier v. Ramona Municipal Water Dist. (2019) 7 Cal.5th 372, 383) und „eine Zuständigkeitsvoraussetzung für die Aufrechterhaltung einer CEQA-Aktion“. (Stadt von Long Beach gegen Stadt von Los Angeles (2018) 19 Cal.App.5th 465, 474.) Ferner ist es Aufgabe des Petenten, zu demonstrieren, dass vor Gericht aufgeworfene Fragen zuerst auf administrativer Ebene aufgeworfen wurden, und das Berufungsgericht prüft die Frage de novo. (Monterey Coastkeeper gegen State Water Resources (2018) 28 Cal.App.5th 342, 359; Brücken v. San Jacinto Community College Dist. (2017) 14 Cal.App.5th 104, 116-117.) Der Gerichtshof entschied jedoch, dass die Petenten die Frage der Erschöpfung nicht verwirkt haben: „Während die Petenten die Beweislast für die Erschöpfung der Verwaltungsmittel trugen, gab es keine Zuständigkeitsanforderungen dass sie das Thema in einem separaten Abschnitt ihres Eröffnungsbriefs diskutieren. Einige der Beweise, die die Petenten in ihrem Eröffnungsbrief zitiert haben, waren dieselben, die sie in ihrer Antwort zitiert haben, um zu zeigen, dass sie die administrativen Abhilfemaßnahmen ausgeschöpft hatten [after Appellants argued failure to prove exhaustion in their opposition briefs]. Die Petenten haben die Angelegenheit angemessen zur Prüfung vor dem Gericht aufbewahrt, indem sie dies ausdrücklich in ihrem Antrag geltend gemacht haben [operative] Petition, dass sie alle administrativen Mittel ausgeschöpft hätten; durch Einreichung des vollständigen Verwaltungsprotokolls beim Gerichtshof im Rahmen des schriftlichen Verfahrens; durch Zitieren der relevanten Teile des Verwaltungsdatensatzes, die ihre Ansprüche in ihrem Eröffnungsbrief stützten; und indem sie die Beweise der Erschöpfung in ihrem Antwortschreiben zitieren… “

Der Hof stellte ferner fest, dass die Anforderungen und Bedenken der CEQA und der Erschöpfungslehre nicht durch den Nachweis von Nachweisen erfüllt werden, „wenn kein wirklicher Streit darüber besteht, dass die Anforderung tatsächlich erfüllt wurde“ (Speichern Sie unsere Wohnumgebung gegen City of West Hollywood (1992) 9 Cal.App.4th 1745, 1750); Sobald die Beschwerdeführer die Angelegenheit in ihren Widersprüchen streitig gemacht hatten, hatten die Parteien ausreichend Gelegenheit, sie zu erläutern und zu argumentieren (was sie auch taten). und dass die Petenten keine „neuen Beweise“ vorgelegt haben, indem sie in ihrer Antwort auf Beweise in den bereits zugelassenen Verwaltungsunterlagen verwiesen haben.

Das Gericht stellte als nächstes – mit einem Hauch von Ironie – fest, dass die Beschwerdeführer zum ersten Mal in ihrer eigenen Antwort auf die Beschwerde die Argumente vorbrachten, dass STACK nicht stehend sei und dass CNPS – als Petent in einer über die Verjährungsfrist hinaus eingereichten geänderten Petition hinzugefügt – konnte nicht als Ersatzpetent fungieren und forderte daher die Abweisung der Klage. Die Beschwerdeführer verfielen dem Argument der Verjährungsfrist, indem sie es in ihren Antworten auf die erste geänderte Petition oder als Demurrer nicht als bejahende Verteidigung geltend machten, und wurden außerdem daran gehindert, es auf die Antwort zu erheben, indem sie es versäumten, in ihrem Eröffnungsbrief ohne Begründung ein Argument dafür vorzulegen . Da die Beschwerdeführer das Ansehen von CNPS nicht bestritten und ihre Verjährungsfrist in Bezug auf dieses Recht verwirkt hatten, gab es mindestens einen Petenten, dessen Stellung so war, dass das Gericht für die Beschwerde zuständig war, und daher bestand keine Notwendigkeit, die Probleme von STACK zu lösen Standing, von dem der Gerichtshof feststellte, dass er auch nicht in den Geltungsbereich der Berufungsprüfung fällt, wenn er die Berücksichtigung von Sachverhalten außerhalb des Protokolls verlangt – wie zum Beispiel den Zeitpunkt der Gründung von STACK und ob eines seiner Mitglieder während des Verwaltungsverfahrens Einwände erhoben hat.

Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass der MND gegen die CEQA verstoßen hat

In Bezug auf die Verdienstfragen bestätigte der Gerichtshof die Feststellungen des Gerichts zu MND- und Minderungsmaßnahmenmängeln in zahlreichen Bereichen.

Kulturelle Ressourcen

Nachdem die Petenten in Bezug auf jeden der vier Fälle ausreichend erschöpft waren kulturelle Ressourcen Im Berufungsverfahren stellte der Gerichtshof fest, dass die CEQA eine EIR verlangt, um die Auswirkungen des Projekts auf die kulturellen Ressourcen zu untersuchen, da „wesentliche Beweise ein faires Argument dafür stützen, dass die Maßnahmen des MND die Abschwächung der Auswirkungen des Projekts auf die kulturellen Ressourcen unangemessen aufschieben und nicht ausreichen, um dies zu vermeiden oder diese Auswirkungen auf ein weniger als signifikantes Maß reduzieren. “ Die einschlägigen Maßnahmen sollten nicht die Vermeidung von CA-LAN-1352 als Stammeskulturressource gewährleisten, sondern lediglich die Überwachung bodenstörender Aktivitäten und die Einstellung der Arbeit vorsehen, damit „geeignete Maßnahmen“ ergriffen werden können, wenn signifikante archäologische oder paläontologische Ressourcen entdeckt werden am Standort und für ein Aushubprogramm zur Datenwiederherstellung der Phase III vor einer Bodenstörung, wenn eine Vermeidung nicht möglich ist. Der MND enthielt keine Analyse, ob CA-LAN-1352 tatsächlich vermieden werden konnte, und gab keine Leistungskriterien für die Beurteilung der Durchführbarkeit der Vermeidung als Alternative zum Aushub an. Darüber hinaus wurden die Grenzen von CA-LAN-1352 nicht definiert, was es problematisch macht, festzustellen, ob eine Vermeidung mit dem genehmigten Projekt-Footprint tatsächlich möglich ist, und es gab keine Analyse darüber, ob dies in der ersten Überprüfungsphase unpraktisch oder machbar war. Daher wurde die Minderung zu Unrecht aufgeschoben, und das Protokoll enthielt auch wesentliche Beweise in Form eines Gutachtens, dass eine Vermeidung angesichts der umfangreichen Einstufungstätigkeiten des Projekts nicht möglich wäre und dass die archäologische Ressource trotz der Minderungsmaßnahmen zerstört oder erheblich beeinträchtigt würde.

Darüber hinaus stützten substanzielle Beweise ein faires Argument dafür, dass das mögliche Aushubprogramm für die Datenwiederherstellung der Phase III selbst nicht durchführbar war und nicht wirksam wäre, um den Schaden durch den Verlust des Standorts zu mindern. In diesem Plan wurden auch Standards oder Richtlinien zu Unrecht zurückgestellt, um die Wirksamkeit der aufgeschobenen Minderung sicherzustellen, ohne dass eine angemessene Erklärung oder der Nachweis erbracht wurde, dass die Formulierung bestimmter Leistungskriterien unpraktisch oder nicht durchführbar war.

Die Einwände der Beschwerdeführer gegen den Beweiswert der Kommentare von Dr. Chester King, einem Experten für Archäologie und Geschichte der amerikanischen Ureinwohner, konnten auch die Schlussfolgerung nicht untergraben, dass wesentliche Beweise ein faires Argument für mögliche signifikante Auswirkungen stützten. Die Qualifikationen von Dr. King wurden in den Unterlagen dargelegt, seine Meinungen beruhten auf der Überprüfung der relevanten Studien und der MND, und sein Hintergrund und seine Wissensbasis reichten aus, um seine Meinungen zu stützen, obwohl er den Projektstandort nie persönlich inspizierte. (Pocket Protectors gegen City of Sacramento (2004) 124 Cal.App.4th 903, 928.)

Empfindliche Pflanzenarten

Alle drei empfindlichen Pflanzenarten auf dem Projektgelände traten in Gebieten auf, die für projektbezogene Kraftstoffmodifizierungsaktivitäten, dh Mähen, Beschneiden und Bürstenreinigen, vorgesehen waren, und relevante Studien ergaben, dass alle drei potenziell anfällig für Auswirkungen solcher Aktivitäten und der Einstufung waren und Landschaftsbau. Minderungsmaßnahmen basierten auf veralteten Studien und haben angemessene Studien zu Unrecht auf die Zukunft verschoben, ohne dass die derzeitige Unmöglichkeit nachgewiesen werden konnte. Sie waren auch in dem Maße unzureichend, in dem sie eine Wiederherstellung forderten (dh Bergung und Wiederbepflanzung), wenn eine Vermeidung (dh ein Rückschlag von 200 Fuß) nicht möglich war, da wesentliche Beweise dafür vorlagen, dass die Wiederherstellung (ob vor Ort oder außerhalb) keine wirksame Form war der Minderung für mindestens zwei der Arten. Die MND hat auch die Formulierung bestimmter Komponenten der Abschwächung – d. H. Einen Rückschlag von 200 Fuß – falsch verschoben es sei denn Vermeidung war nicht möglich oder Es wurde ein „aktiver Wartungsplan“ implementiert – ohne Angabe von Leistungsstandards zur Bestimmung der Durchführbarkeit der Vermeidung oder zur Bewertung der Wirksamkeit eines Wartungsplans. Ferner wurden keine praktikablen Alternativen bereitgestellt, wenn Bergungs- und Wiederbepflanzungsbemühungen fehlschlugen. Dementsprechend stützten Expertenbeweise – einschließlich CDFW-Analysen und Meinungen – ein faires Argument dafür, dass diese Minderungsmaßnahmen unzureichend waren. In ähnlicher Weise war eine andere Maßnahme (in Bezug auf eine andere der empfindlichen Pflanzen), die eine Wiederherstellung vor Ort sowie eine Erhaltung und Verbesserung außerhalb des Standorts vorsah, aufgrund der Kommentare der CDFW und glaubwürdiger Beweise, die darauf hinweisen, dass solche Bemühungen keinen Erfolg haben würden, unzureichend.

Schließlich stützten die Stellungnahmen des CDFW-Kommentars ein faires Argument dafür, dass eine Maßnahme, die die Kennzeichnung empfindlicher Arten und die Einhaltung eines 10-Fuß-Puffers während der Kraftstoffmodifizierungsaktivitäten vorsieht, unzureichend ist, weil sie nicht durchführbar und wahrscheinlich unwirksam ist. CDFW war der Ansicht, dass solche Aktivitäten mit einer hohen Wahrscheinlichkeit von Nebeneffekten störend waren und dass die Maßnahme direkte und indirekte Auswirkungen nicht angemessen vermeiden würde, insbesondere angesichts der Tatsache, dass die vorgeschlagene Überwachung nach Abschluss der Bauarbeiten enden würde, während störende Wartungsarbeiten auf unbestimmte Zeit fortgesetzt würden.

Eichen

Das Projekt würde 29 der 59 lebenden Eichen im Tal und an der Küste auf dem Gelände entfernen und in die Schutzzonen von sechs anderen Eichen eindringen, während mehr als ein Drittel des 61.845 Quadratfuß großen Eichenlebensraums des Standorts entfernt würde. Das Gericht hielt die Petenten für ausreichend erschöpft, um die Abhilfemaßnahmen des MND gegen diese Auswirkungen in Frage zu stellen. Dazu gehörten die Wiederbepflanzung von Bäumen im Verhältnis 4: 1 vor Ort oder die Zahlung einer Ersatzgebühr an die Stadt, um Bäume außerhalb des Geländes zu pflanzen. Der Hof hielt wesentliche Beweise für ein faires Argument, dass der MND die Auswirkungen des Projekts auf Eichen weder angemessen analysierte noch milderte. Die Aufzeichnung enthielt wesentliche Beweise dafür, dass die Massenklassifizierung des Projekts zu einem Verlust an natürlichem Untergrundwasser sowohl für zurückgehaltene als auch für Ersatzbäume führen kann, was die Festlegung einer Methode zum Ersetzen des Wassers erforderlich macht. Der MND gab jedoch an, dass die zurückgehaltenen Eichen „keine direkten Auswirkungen auf den Bau“ haben würden. und versäumte es, die Auswirkungen einer Störung des unterirdischen Wasserflusses zu analysieren oder zu mildern. Es gab auch substanzielle Hinweise darauf, dass frühere Bemühungen zur Wiederherstellung von Eichen fehlgeschlagen und oft erfolglos waren, aber keine Analyse des wahrscheinlichen Erfolgs der Maßnahme. Darüber hinaus wurde die Maßnahme des Ersatzgebührenprogramms zu Unrecht aufgeschoben, da weder die zu zahlenden Gebühren noch die Anzahl der außerhalb des Geländes zu pflanzenden Bäume angegeben noch die Verfügbarkeit von Pflanzflächen für die Stadt bewertet oder die Durchführbarkeit von analysiert wurden das Programm; Das Programm selbst wurde auch nicht im Rahmen der CEQA bewertet, da dies erforderlich wäre, um einen rechtmäßigen Ersatz für die traditionelle Analyse und Minderung von Projekt zu Projekt zu bieten. (California Native Plant Society gegen County of El Dorado (2009) 170 Cal.App.4th 1026, 1053.) In ähnlicher Weise deuteten wesentliche Hinweise darauf hin, dass eine Maßnahme, die ein Programm zur Erhaltung von Eichen für zurückbehaltene Bäume vorsieht, möglicherweise nicht wirksam ist, um die Auswirkungen auf weniger als signifikant zu reduzieren, wie dies in erster Linie der Fall war zielte darauf ab, Bäume vor Einstufung und Eingriffen in die Bauarbeiten zu schützen, und ging nicht auf das langfristige Überleben oder das Risiko eines Wassermangels ein, das durch die Einstufung der Projektmasse verursacht wurde, die den zur Erhaltung der zurückgehaltenen Bäume erforderlichen unterirdischen Wasserfluss störte.

Ästhetische Ressourcen

Indem die Beschwerdeführer kein begründetes Argument vorbrachten, das die Begründetheit der Entscheidung des Gerichts in Frage stellte, wonach der MND wesentliche ästhetische Auswirkungen – dh die Massenentfernung von Eichen und die Entwicklung eines landschaftlich reizvollen, mit Eichen bewachsenen Hügels – nicht mildern konnte, verwiesen die Beschwerdeführer dieses Argument und gingen nur ihr (unbegründetes) Argument, dass die Petenten in dieser Frage nicht erschöpft waren. Die unabhängige Prüfung des Protokolls durch das Gericht hat gezeigt, dass die Petenten die administrativen Abhilfemaßnahmen in Bezug auf alle ihre Ansprüche auf ästhetische Ressourcen angemessen ausgeschöpft haben.

Gebührenvergabe bestätigt

Das letzte CEQA-bezogene Problem des Falls, das ich in diesem Beitrag kurz erörtern werde, ist die Ablehnung des Arguments der Beschwerdeführer durch das Gericht, dass Petenten von einer Gebührenvergabe ausgeschlossen wurden, weil sie der AG keine Kopien ihrer Petitionen rechtzeitig zur Verfügung gestellt haben. Die CEQA verlangt, dass die Petenten „gemäß § 388 der Zivilprozessordnung eine Kopie aller geänderten oder ergänzenden Schriftsätze vorlegen, die diese Person im Rahmen einer solchen Klage beim Generalstaatsanwalt eingereicht hat. Eine vorübergehende oder dauerhafte Erleichterung wird erst gewährt, wenn dem Generalstaatsanwalt eine Kopie des Schriftsatzes gemäß diesen Anforderungen vorgelegt wurde. “ Nach § 388 CCP muss das Plädoyer „innerhalb von 10 Tagen nach Einreichung“ eingereicht werden. Die Petenten schickten der AG fünf (5) Tage nach ihrer Einreichung eine Kopie ihrer ursprünglichen Petition, schickten jedoch ihre materiell ähnliche erste geänderte Petition erst fünf Monate nach ihrer Einreichung an die AG.

Das Gericht entschied, dass die Gebührenforderung der Petenten nicht durch die Nichteinhaltung der 10-Tage-Anforderung ausgeschlossen war. Nach Ansicht des Gerichtshofs machen die Statuten „eine solche Mitteilung nicht zur Voraussetzung für die Rückforderung [of CCP § 1021.5] Gebühren “(unter Berufung auf Vasquez gegen Bundesstaat Kalifornien (2008) 45 Cal.4th 243, 258) und Gerichte üben ihr gerechtes Ermessen unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände von Fall zu Fall aus, um festzustellen, ob eine private Durchsetzung ausreichend erforderlich war, um eine Gebührenvergabe zu rechtfertigen. (Ich würde. bei 258-259.) Es unterschied Schwartz gegen City of Rosemead (1984) 155 Cal.App.3d 547, da beide anerkennen, dass es Situationen geben kann, in denen die Statuten nicht strikt eingehalten werden müssen, und eine wesentlich andere Sachlage beinhalten, in der der verspätete Dienst an der AG nur vier Tage vor der Anhörung stattgefunden hat Dies führte dazu, dass die AG darauf hinwies, dass es an Zeit mangelte, vor der Anhörung auch nur eine vorläufige Überprüfung durchzuführen. (Ich würde. Im Gegensatz dazu wurde die ursprüngliche Petition der Petenten rechtzeitig zugestellt, und ihre erste geänderte Petition (die nicht wesentlich anders war) wurde der AG anderthalb Monate vor der Anhörung zugestellt, was der AG ausreichend gab Zeit zu entscheiden, ob eingegriffen werden soll – und eine private Durchsetzung erforderlich zu machen, wenn dies nicht der Fall ist.

Das Gericht wies auch das Argument der Beschwerdeführer zurück, dass das Gericht sein Ermessen missbraucht habe, als es die Erklärung des Anwalts der Petenten bezüglich der Erbringung von Dienstleistungen für die AG zugelassen habe. Es war kein formeller Zustellungsnachweis erforderlich, und die Erklärung entsprach ordnungsgemäß einem in der schriftlichen Opposition aufgeworfenen Problem. (Während der Gerichtshof auch begründete, dass die Erklärung Ereignisse betraf, die nach dem Verwaltungsverfahren eingetreten waren, und daher ordnungsgemäß in das schriftliche Verfahren gemäß der Ausnahme von CCP § 1094.5 (e) für zusätzliche Beweise aufgenommen werden konnte, erscheint mir diese Begründung falsch. Vielmehr wird der Beweis, der sich auf eine Verfahrensfrage in dem Rechtsstreit bezog, in keinerlei Zusammenhang mit der Begründetheit der angefochtenen Entscheidung der Verwaltungsbehörde – wie etwa Fragen wie die Verjährungsfrist oder Laches – wahrscheinlich besser als allgemeine Ausnahme von der zulässigen Regel angesehen Beweise in schriftlichen Handlungen zu den im Verwaltungsprotokoll enthaltenen.)

Fragen? Wenden Sie sich bitte Arthur F. Coon von Miller Starr Regalia. Miller Starr Regalia hat seit mehr als fünfzig Jahren einen guten Ruf als führende Immobilienkanzlei. Fast die ganze Zeit über hat die Kanzlei auch Miller & Starr, California Real Estate 4th, eine 12-bändige Abhandlung zum kalifornischen Immobilienrecht geschrieben. “The Book” ist die am weitesten verbreitete und gerichtlich anerkannte Immobilienabhandlung in Kalifornien und wird von praktizierenden Anwälten und Gerichten im gesamten Bundesstaat zitiert. Die Kanzlei verfügt über Fachkenntnisse in allen Immobilienangelegenheiten, einschließlich Full-Service-Dienstleistungen für Rechtsstreitigkeiten und Streitbeilegung, Transaktionen, Akquisitionen, Veräußerungen, Leasing, Finanzierung, Entwicklung von gemeinsamem Interesse, Bau, Management, bedeutende Domain- und umgekehrte Verurteilung, Eigentumsversicherung, Umweltrecht und Landnutzung. Für weitere Informationen besuchen Sie www.msrlegal.com.

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